Affittare una casa vacanza può essere un’ottima opportunità per guadagnare qualche soldo extra sfruttando un patrimonio immobiliare inutilizzato. Tuttavia, prima di intraprendere questa attività, è fondamentale comprendere l’aspetto fiscale legato alle tasse per affitto della casa vacanza. Quante tasse bisogna pagare? Quali sono le regole da seguire?
Affrontare l’argomento delle tasse per l’affitto di una casa vacanza può sembrare complicato e intimidatorio per molti, specialmente per coloro che non hanno esperienza nel settore immobiliare o nella gestione delle imposte. Tuttavia, non preoccuparti! Questa guida dettagliata ti fornirà tutte le informazioni necessarie per comprendere le tasse relative all’affitto di una casa vacanza, in modo chiaro e semplice.
Esplorando le strategie di business e le tendenze del mercato, scoprirai quali sono gli adempimenti fiscali da seguire, le aliquote e le modalità di pagamento delle tasse. Inoltre, ti illustreremo le implicazioni fiscali specifiche legate all’affitto di casa vacanza tramite piattaforme come Airbnb.
Quindi, se sei interessato a sfruttare la tua casa per guadagnare e desideri conoscere le tasse correlate all’affitto di una casa vacanza, continua a leggere questa guida completa. Ti aiuteremo a navigare attraverso il complesso mondo delle imposte immobiliari, fornendoti le informazioni necessarie per affrontare questa attività in modo legale e consapevole. 
Quanto si paga di tasse su una casa vacanza?
Affittare una casa vacanza può generare redditi soggetti a tassazione, ma il trattamento fiscale dipende da diversi fattori, come la durata dell’affitto e se il proprietario svolge l’attività in forma imprenditoriale o meno. È importante comprendere queste distinzioni per sapere quale regime fiscale applicare.
Se la casa vacanza viene affittata senza offrire servizi accessori, si configura un mero rapporto di locazione, produttivo di reddito fondiario. In questo caso, il reddito fondiario sarà calcolato come il maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto del 5%, e la rendita catastale iscritta nel catasto rivalutata del 5%. Questo reddito dovrà essere dichiarato nel quadro RB del modello Redditi PF del titolare della casa vacanza. È possibile optare per la cedolare secca, con un’aliquota del 21%, anche se il contratto ha una durata inferiore a 30 giorni nell’anno.
Se l’attività di casa vacanza rientra nella disciplina delle locazioni brevi, vi è l’obbligo di ritenuta in capo ai mediatori che facilitano la stipula dei contratti. Inoltre, la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto una nuova disposizione secondo cui, se si gestiscono più di quattro appartamenti destinati alla locazione breve, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale. In tal caso, si apre la possibilità di scegliere tra vari regimi fiscali, e la convenienza dipenderà da diversi fattori.
Nel caso di una casa vacanza gestita in forma non imprenditoriale, con prestazione di servizi accessori, si configura un reddito derivante da attività commerciale non esercitata abitualmente. Questo reddito sarà soggetto alle aliquote dell’IRPEF, che variano in base agli scaglioni di reddito.
È fondamentale valutare attentamente il regime fiscale più conveniente per la propria situazione, considerando le variabili specifiche. Pertanto, è consigliabile consultare commercialisti esperti nel settore, in grado di fornire una guida mirata sulla tassazione più vantaggiosa per l’attività di casa vacanza.
In conclusione, le tasse per affitto di una casa vacanza dipendono dalla tipologia di locazione, dalla presenza di servizi accessori e dalla forma imprenditoriale o non imprenditoriale dell’attività. È importante informarsi adeguatamente e consultare esperti per garantire una gestione corretta dal punto di vista fiscale.
Quanto si paga di tasse per affitti brevi?
La normativa di riferimento per le tasse sugli affitti brevi è contenuta nel Decreto Legge 50/2017 e nella circolare numero 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.
Esistono due tipi di tasse applicabili agli affitti brevi: la cedolare secca e l’IRPEF.
Affitti brevi e cedolare secca
La cedolare secca rappresenta un’imposta fissa pari al 21% del guadagno totale derivante dagli affitti brevi. Essa sostituisce l’IRPEF, che è il regime fiscale ordinario, e le eventuali tasse comunali o regionali che sarebbero applicate sul contratto di affitto. È importante notare che gli immobili affittati devono essere destinati al godimento di terzi e non utilizzati come dimora dal proprietario.
La cedolare secca può essere applicata ai redditi derivanti dagli affitti brevi solo nel caso di gestione dell’immobile al di fuori dell’attività d’impresa, con un limite massimo di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. 
Affitti brevi e IRPEF
Qualora non si verifichino le condizioni per l’applicazione della cedolare secca, i redditi derivanti dagli affitti brevi saranno soggetti alla tassazione IRPEF. Ciò significa che tutti i proventi ottenuti dagli affitti brevi concorreranno a formare il reddito complessivo del contribuente.
L’ammontare del reddito da affitti brevi soggetto all’IRPEF corrisponde al 95% del totale. Il restante 5% rappresenta una deduzione forfettaria. In altre parole, il 95% del reddito da affitto sarà soggetto a tassazione secondo le aliquote previste dall’IRPEF, mentre sul restante 5% non si pagheranno imposte sul reddito.
È importante considerare attentamente le condizioni e le modalità di applicazione di ciascuna opzione fiscale, al fine di determinare quale sia più conveniente in base alla propria situazione specifica. Si consiglia sempre di consultare un commercialista o un esperto fiscale per una corretta valutazione delle tasse da pagare sugli affitti brevi e per rispettare le disposizioni fiscali vigenti.
Come si pagano le tasse per locazione turistica?
Le locazioni turistiche, in cui si affitta un appartamento per brevi periodi a ospiti paganti, sono soggette alla tassazione IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche). Il canone di locazione percepito dal locatore deve essere dichiarato come reddito e presentato nella dichiarazione dei redditi, utilizzando il modello 730 o il modello Redditi P.F. È importante notare che i soggetti che percepiscono redditi da locazione sono obbligati a presentare la dichiarazione dei redditi.
Il reddito da locazione turistica deve essere riportato nel quadro RB del modello Redditi, che riguarda i “redditi fondiari”. Se durante l’anno il locatore ha effettuato più locazioni turistiche, i redditi relativi vanno sommati e inseriti nel rigo RB corrispondente all’immobile locato. Le spese sostenute, come ad esempio le commissioni di agenzia immobiliare, non possono essere dedotte direttamente come nelle normali locazioni. Tuttavia, è possibile beneficiare di una deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.
Come alternativa alla tassazione IRPEF, è possibile optare per la cedolare secca, che può essere applicata anche alle locazioni turistiche. L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata nella dichiarazione dei redditi, nel quadro RB, nel rigo relativo all’immobile locato, a condizione che il contratto di locazione turistica sia verbale e non registrato. La cedolare secca può essere utilizzata dai proprietari, sublocatori o comodatari, con alcune eccezioni valide per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni. Nel caso in cui la locazione turistica venga registrata, l’opzione si esercita direttamente nel modello RLI, che deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate insieme alla documentazione per la registrazione del contratto.
È importante notare che, indipendentemente dal tipo di tassazione scelto, se il contratto di locazione non viene registrato, è necessario barrare la colonna 7 della sezione II del quadro RB.
Si consiglia di consultare un commercialista o un esperto fiscale per ottenere informazioni specifiche e personalizzate sulla tassazione delle locazioni turistiche e per ottenere indicazioni precise sulle modalità di dichiarazione dei redditi e di pagamento delle tasse per affitto della casa vacanza in base alla scelta fiscale effettuata.
Chi affitta con Airbnb paga le tasse?
La tassazione degli affitti brevi, compresi quelli tramite Airbnb, coinvolge diverse imposte e regimi fiscali. Ecco una panoramica delle principali considerazioni fiscali da tenere in considerazione:
Tassazione IRPEF
L’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) è l’imposta sul reddito che si applica al guadagno percepito da un individuo nel corso dell’anno. La locazione tramite Airbnb rientra tra le fonti di reddito soggette a questa imposta. Il reddito imponibile viene calcolato al 95% del canone di locazione percepito, dopo aver dedotto il 5% relativo alle spese sostenute per l’utilizzo del servizio Airbnb. Il guadagno ottenuto da affitti brevi si somma ad altre entrate, come stipendi o altri redditi, per determinare l’imponibile complessivo soggetto all’IRPEF.
Cedolare secca con Airbnb
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente di pagare un’imposta sostitutiva fissa su diverse voci, tra cui gli affitti brevi. Quando si opta per la cedolare secca con Airbnb, non è necessario pagare singolarmente l’imposta di registro, l’IRPEF e le relative addizionali, né l’imposta di bollo. Invece, queste tasse vengono inglobate in un’imposta sostitutiva fissa, attualmente pari al 21%, calcolata sugli introiti complessivi ottenuti dalla tua attività di affittacamere con Airbnb. Tuttavia, nel regime della cedolare secca, non sono previste deduzioni dei costi. Se si desidera detrarre le spese e l’IVA, è necessario aprire una Partita IVA e scegliere un regime fiscale appropriato. 
Spese di pulizia e tassa di soggiorno
Nella dichiarazione dei redditi, è possibile considerare alcune spese accessorie come voci da detrarre, tra cui la fornitura di biancheria, le spese di pulizia, le utenze, il Wi-Fi e l’aria condizionata. Se si offrono questi servizi opzionali, è possibile applicare anche la cedolare secca. Tuttavia, se si offrono altre attività, come la fornitura di pasti, servizi di guida turistica o trasporto, non è possibile scegliere la cedolare secca.
La tassa di soggiorno rappresenta una voce aggiuntiva da considerare. Questa tassa può variare a seconda del comune in cui si offre il servizio di sharing economy tramite Airbnb. Non tutti i comuni italiani applicano la stessa tassa di soggiorno e molti comuni non la applicano affatto. Le principali città turistiche italiane, come Roma, Venezia e Firenze, possono avere tasse di soggiorno più elevate. La tassa di soggiorno viene raccolta dal proprietario/host e poi versata al comune in un’unica soluzione. Le modalità di riscossione possono variare a seconda della zona e in alcuni casi possono essere gestite direttamente dalla piattaforma Airbnb.
Ruolo di Airbnb come sostituto d’imposta
In base alla legge 50/2017, tutti gli intermediari immobiliari, inclusi Airbnb, sono considerati sostituti d’imposta per la tassa di soggiorno. Ciò significa che Airbnb è tenuto a gestire il pagamento di questa tassa in tutti i comuni. In passato, la tassa di soggiorno veniva applicata in modo differenziato, con Airbnb che si occupava direttamente del versamento in alcuni comuni e con il proprietario/host che doveva effettuare il pagamento in altri comuni tramite l’F24. Tuttavia, la sentenza del Tar del Lazio del 2020 ha chiarito che Airbnb è obbligato ad eseguire il pagamento della tassa di soggiorno in tutti i casi.
È importante tenere presente che la normativa fiscale è soggetta a modifiche e che è sempre consigliabile consultare un commercialista o un esperto fiscale per ottenere informazioni aggiornate e una consulenza personalizzata sulla tassazione degli affitti brevi, inclusi quelli tramite Airbnb.
Come si dichiarano gli affitti brevi?
Per i redditi da locazione che non rientrano nell’applicazione di contratti a canone concordati, è possibile optare per la cedolare secca, che prevede l’applicazione di un’aliquota fissa del 21%. Questa aliquota si applica anche alle locazioni brevi, inclusi gli affitti per la casa vacanza. Per dichiarare correttamente questi redditi, è necessario compilare il quadro B – Redditi da fabbricati, sia nel modello 730 che nel modello Redditi. È importante indicare il codice 3 relativo a “immobile locato in regime di libero mercato”.
Questo significa che anche per le locazioni brevi, come ad esempio gli affitti per una casa vacanza, è prevista l’applicazione dell’aliquota del 21% nel caso si scelga di optare per la cedolare secca. È importante assicurarsi di inserire correttamente l’ammontare dei redditi ottenuti nel quadro B, specificando il codice corretto per le locazioni in regime di libero mercato. In questo modo, si rispettano le norme fiscali vigenti e si dichiarano correttamente i redditi derivanti dagli affitti brevi.
Conclusione
Affittare una casa vacanza può essere una strategia interessante per guadagnare un reddito aggiuntivo. Tuttavia, è fondamentale tenere conto delle tasse che devono essere pagate. È necessario dichiarare correttamente gli affitti brevi, compresi quelli relativi ad una casa vacanza, e pagare le tasse in base alle norme fiscali vigenti.
Ricordate di tenere traccia di tutte le entrate e i costi associati alla gestione della casa vacanza, e di conservare la documentazione necessaria per la dichiarazione dei redditi. In caso di dubbi o incertezze, è sempre consigliabile consultare un commercialista o un esperto fiscale per ottenere informazioni specifiche e personalizzate.
